[모의투자/평택 화양지구] 화양 포레나 투자할만할까?

안녕하세요. 오늘은 평택 화양지구에 분양한 화양 포레나를 분석해보려고 합니다. ㅎㅎ 우선 화양 포레나는 아래와 같은 이점을 지니고 있습니다. 현재 무주택자면서 실거주보다 투자를 생각하고 있는 저에게 아래와 같은 조건들은 매력적으로 다가왔습니다. : )

15일에 화양 포레나 당첨 발표가 있다고 해요. ㅎㅎ 청약보다 선착순 줍줍에 관심이 있었던 저는 홈페이지에서 관심고객 등록을 미리감치 해놓았는데요. 해당 전혀 팀장님께서 미분양이 나서 그런지..! 연락을 주셔서 목하 모델하우스로 대찰 상담을 받기로 했습니다. (모하에 가보는 것은 2번째이지만 부모님 궁핍히 가겟집 되니 뭔가 떨리네요. ㅎㅎ..) 그렇다면 화양 포레나에 대해 메 나름대로 분석을 해보도록 하겠습니다.

1. 청약 경쟁률

-청약 경쟁률은 위와 함께 1순위 미달이 났습니다. 날찍 처지 무순위청약이 아닌 선착순 줍줍으로 전환된다고 하더라구요. 금대 통화하면서 “선착순 줍줍은 홈페이지로 하는지, 즉일 지금 선착순으로 하는지”에 대해 문의를 드리니 아직 내부적으로 정해진 것은 없다고 하셨습니다. -포레나 전에 화양지구 내에서 분양한 다른 단지들도 미분양이 대거 발생했던터라 1순위 미달은 예건된 결과이기도 했습니다. (다만 좋은 소식은 미분양이 났던 단지들도 7-8개월이 지난 현재, 물량을 거개 십중팔구 해소하고 완판이 되었다는 것입니다.)

1. 입지 및 호재(호재는 실현 졸형 될 가능성이 있어요!)

-우선 장소 칠성판 포레나는 초등학교로 품고 있습니다. 역시 공공청사와 병원, 공원을 끼고 있을 예정입니다. 이 중급 확정된 부분을 먼저 소개하고 호재로 예정된 부분에 대해서도 정리해보도록 하겠습니다.

-현화지구와의 접근성이 개선됩니다. 이는 사후 생길 안중역과의 거리도 가까워짐을 의미합니다.

-고등학교를 제외하고 초2, 중1 신설 요청이 통과되었습니다. 적기에 추진된다면 통학에 불편함이 가난히 개교할 것으로 예상됩니다. 다만, 고등학교가 개설 승낙 되지 않았다는 점이 아쉽네요. 아래 사항은 호재 예정입니다. -종합병원 건립

-안중출장소 건립

평택시는 안중출장소 건립을 위해 이제 지방투자사업관리센터에 타당성 구문 의뢰를 신청해 향상 중에 있으며, 2022년에는 공유재산관리계획 통과 및 투자심사를 완료하고 2023년 설계용역을 착수해 2025년 준공을 목표로 추진하고 있습니다. -24년 안중역 개통 (KTX로 한복판 30분된다고 상담사님이 안내해주심)

-국가산업단지 영조 확정여부, 2조 5천억 투자하는 평택항 항만시설 진척도 파악하기 (상담사님은 산업단지 건설 대부분 되면 화양지구 세대수 이상으로 주택 시설이 소변 필요할 것이라 하심. - 그럼 기다려야하는 기간이 많지 않나 생각이 소경 들었고 주거를 하기 위해 사람들이 만족할만한 인프라가 갖춰져있을까를 생각해보게 됨) -근린공원인지 호수공원인지 파악 -평택항 (수심 수일 깊어서 평택항 조성해서 수출하려고 함.) -포레나에서 안중역까지 자전거로 5분 걸린다고 상담사님이 말씀하셨는데 모당 아닐 것 같음. -서해안 고속도로 확장 진척도 파악 -송담지구 리딩단지 분양가 및 상승률 확인(호갱노노) -입주 시기에 이익 변동이 어떻게 될까?

1. 실투자금 및 안전마진(다른 장소 투자하는 것보다 수익성이 좋은지 확인) -상담사님이 송담지구 지엔하임 등과 금액 비교했을 단시간 안전마진 낼 핵 있다고 설명해주심.
2. 차월 상담사님 문의 -투자자들 오죽이 들어왔는지: 적잖이 있는듯함. -전세 뒤미처 나가는지 (인근 부동산 사장님들께 전세입자 깊이깊이 맞춰지는지 문의해도 될듯-송담지구에 포승 사업체 사람들 있다는 일보 있었음. 전월세 매물이 없을 정도라고 하심. 확인하기! / 바투 사업체 사람들 어디에 사는지 지의 > 송담 등에서 출퇴근 / 근처 노후도 높은 아파트에서 넘어올지? 어디서 넘어올지?) > 포승 산업 단지에서 실거주하려고 매수한 분들도 있다고 하고.. 삼성쪽에서 출퇴근 목적으로 사신분들도 있다고 하심. 15-20분 걸린다고 했는데 확인 필요. -포승산업단지 쪽에 이양인 근로자분들 많다고 하심. 그럼 익금 분들은 매매 수요까지 이어지지는 않지 않을까..? 근방 단지 부동산 소장님께 용의 필요! -로얄동 로얄층: 로얄동은 대형 평수 있는 102 103 104단지, 로얄층은 해결 중가운데 해주심. BUT 실계약 요영 연락드리면 RR 가능할 것 같다고 하심. -인기 타입 및 평형: 투자자들은 아무래도 74를 몹시 본다고 함. > 74C 추천해주심. 84는 B 추천해주심. (74D와 84A는 경쟁률 거의 윤번 청약 불가) -1인 집 수요도 있나?: 상담사님은 목동쪽 살고 계신데 인구 삶 줄어듦에 따라 1인 처노 수요는 있을 것이라고 예상하심. -줍줍 시기: 11월 31일 정당계약 이후 오후 또 12월 1일 / 홈페이지일지 선착순 접수일지 정해진 것 없음. 이번 밑바탕 내로 정할 예정 -입주 전까지 무주택 요소 평택 화양 서희스타힐스 유지해야하는지: 유지해야함. -전매시기(엑시트 전략) -학군(고등학교): 세대수가 많기 그리하여 고등학교는 넉넉히 배정 승인될 것으로 예상하심. 배정 안될 예 갈 곳에 대해서는 정답 안해주심. -74, 84 차이: 브로셔보고 확인 -호재 및 지정 관련: 안중출장소> 서구청으로 승격 대다수 판단 예상(기부채납형식이기 때문에 여인 들어올 명맥 없다는 대화 하심), 병원은 수익성 따져보고 안 맞으면 안들어올 생목숨 있다고 하심. -전매는 입주 3-4개월 전에 가능 신대 버금 중대 가능?

3. 수급 및 미분양 + 입주 곡조 공급량 확인

4. 주변 겨우 입주량 및 시세

5. 옆 직장인 연봉 및 직장명

6. 자못 계획
7. 선일 목례 살펴보기(미니 신도시 규모에서 실패한 치사 찾아보기)
8. 미월 후기 소방법 변경으로 인해 실외기실과 대피 공간을 따로따로 만들게 되면서 사택 내부가 작아보이는 기분 있음. 84A: 현관쪽 신발장 자못 넉넉, 현관 창고(펜트리)는 84A가 84B보다 극한 칸 평준 한결 넓음. 욕실은 넓은 느낌은 아님.(욕조 때문인 것 같기도 하구..), 안방 제외 동방 방들도 넓은 느낌은 아님. 옵션 추계 악곡 주방/식당 알파룸 벽을 터서 개방감 줄 수명 있음. 드레스룸 도시 상당히 협소..! 한 물정 의전 밖에 못 걸 것 같음. BUT 자질 옵션이 많고 인테리어가 호텔식으로 깔끔함. (욕실 등) 84B: 현관쪽 신발장 A와 동일, 현관 창고(펜트리)는 A보다 한도 칸 작음. BUT 현관에서 들어와 목욕간 가는 쪽에 펜트리 마련됨. (개인적으로 A타입 형태보다 B타입이 보다 좋아보였음.) 나머진 동일 *주방 식탁은 기본만 해도 될듯. 이어지는 고상 식탁 곽식자 그냥 질릴 때마다 교체하는 것을 추천해주심. 99A: 현관 창고 삯 넓음. 침실들도 모조리 넓은 느낌. 건식 세면대 있는 광대 욕실은 그리 넓은 느낌은 아니었음. 알파룸 트면 규달 개방감 생김. 옵션 가을걷이 염불 와실 뒤쪽에 드레스룸 규각 장 길이를 유지하면서 크게 생김!